温州的商业综合体，人气如何？有人说，人气太好了，停车排队、吃饭排队、上厕所也要排队。也有人说，人气很差，营业员比顾客都多得多。

当然，不同的商业综合体，或是同一商业综合体的不同时段，人气都是不一样的，以至于不同人看到的场景都是不一样的。

温州的商业综合体并不多，但比前些年多了一些，在建的还有好几座，今年市区就有2座即将开业。

那么，当前这些已开业的商业综合体，到底哪几家人气更旺？为什么是这几家能脱颖而出？针对这些问题，楼市温州团队利用周末时间，分头行动，前往每一家商业综合体踩点，观察人气及其他现象。

时间：2021年4月10日中午11-13时

地点：吾悦广场、万象城、万达广场、银泰百货世贸店、银泰百货瓯海店、5050购物中心、美美时尚广场、置诚广场、立体城购物中心

说明：周六中午，是特地挑一个人气适中的时间点，高于工作日，但低于周五晚上、周六晚上及周日白天。这个周六并非节假日，且是节假日后的第一个周六，人气有所回落。因此，本次拍摄的人气，并非最佳人气节点。不过当天是晴天，不冷不热，市民有不错的出行意愿。

商业综合体的选择标准，在温州市区及事实同城化的瓯北、三江范围内，以《温州市城市商业网点规划（2010-2020）（2017年修订）》中所认定的商业综合体为观察对象。

来源：市资规局

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这是温州当前最新开业的商业综合体，位于龙湾蒲州的吾悦广场，地处城市“近东”，对鹿城东片、瓯海黄屿片、龙湾状元片都有一定的辐射。

虽然吾悦广场以东正在开发中，但以西已是非常成熟的社区，周边还有新世纪商务区等写字楼，本身周边人气较旺。相比较万达广场、万象城，吾悦广场占据了很大优势。

总体来讲，吾悦广场客流量不算好但也不差，中庭、走廊都有一定人流，但也不会很多，保持恰好的舒适度。

不过当天中午，南北两个入口人流量都不大，停车场持续有车辆驶入，不少人依旧选择私家车前往。

11：15 显示地下停车场有1781个停车位空余，13：45显示为1418个，说明这段时间增加了363辆车进入商场，若按1辆车2.5个人算，这段时间坐车前来的增加了近千人。

餐饮方面总体人气不错，多数有超过一半的上座率，其中鲈鱼、海底捞、空运文昌鸡3家店需排队，但排队时间可控，相比较之下鲈鱼排队时间最长。

网红饮品店，星巴克、奈雪の茶、喜茶，都没有出现排队现象。其中，喜茶、奈の茶店内仅有一两个人就坐，星巴克臻选店相对较好，中午过后大约三分之二位置有人就坐。

零售方面，成人服饰较为冷清，少有客人进店，优衣库都长时间店内没人。相比较之下，儿童区人气旺盛一些，不少家长带着孩子前来消费、游玩。

娱乐方面人气普遍不高。电影院售票厅只有2个顾客，游戏厅大约五分之一机器前有人，真冰场人也不多。

地下1层的永辉超市，人流量还不错。

吾悦广场的成功，与其填补了市区“近东”商业空白有很大的关系，但今年位于中央绿轴的印象城mega也要开业，与吾悦广场直线仅约2公里。

这不近不远的距离，既有重叠辐射圈，又无法共享客流，处于有竞争无合作状态，预计吾悦广场以西成熟区域的部分客流将被印象城mega分走，甚至更多。

这是温州市区第二家建成的商业综合体，也是当前公认温州乃至浙南地区口碑最好的商业综合体。

万象城位于瓯海南湖，同样非成熟新区，但长期以来周边交通状况较差，温瑞大道高架桥的建设加剧了该区域的拥堵状况，导致不少人前来万象城的意愿降低。去年年底温州吾悦广场的开业，对万象城也有分流。

不过鉴于整体水平领先，再加上扼守高速口，万象城对郊县及周边城市有一定辐射，人气仍然较高。从本次探访情况来看，或许是人气最高的一座商业综合体。

从入口、停车场来看，南入口人气、车流均高于北入口，大量南向车流汇入万象城，但由于温瑞大道正在建设高架桥，交通较为混乱。由此可见，鹿城、龙湾方向客流较此前已有所减少，但依旧不影响万象城的人气。

最能反映万象城人气的是餐厅，外婆家、绿茶、太二酸菜鱼、鲈鱼、和府捞面等餐厅出现排长队现象，哥老官、小菜园等餐厅也有排队。多数中餐、面食餐厅都有较高的上座率，火锅反而在中午时间段客流量一般。

在网红饮品方面，星巴克室外店坐满，奈雪の茶坐了不少人，喜茶也坐了一些人，但都没人排队，lady m客流一般，伏见桃山客流尚可。

在零售品牌方面，阿迪达斯、耐克人流量均不多，乔丹、新百伦、fila、匡威、斯凯奇等几乎没人，李宁有一定客流量。优衣库客流量很大，ur客流量还可以，muji客流量尚可，其他服装品牌多数人流量不大。中高端化妆品客流量不大，国产化妆品完美日记客流量较大。

至于其他品类，宜家、佳叽の旅、kkv、西西弗书店、海马体、泡泡玛特等人流量较大，电影院、游戏厅客流量一般。

总体来看，万象城的客群以学生、情侣、年轻人、亲子群体为主，在温州尚有一定影响力。今后，若滨江商务区、中央绿轴的中高端商业综合体建成，或将持续分流客群，但若南湖新区持续开发、成熟度提升，以及三垟湿地、轨道交通s3线全面建成，还会有一轮提升的契机。

地处龙湾中心区，是温州第一家建成营业的商业综合体。当年，不少鹿城、瓯海、瑞安人愿意驱车十几甚至二十多公里前来消费，造成瓯海大道高架桥堵车。

自温州万象城开业后，万达广场客群基本上以茅竹岭以东的龙湾人为主。不过据一位龙湾当地人讲，万达广场已逛腻了，这种室内的商场不能抽烟，还没大排档吃得爽。

那么，现在万达广场还有多少人气？经小编现场探访后发现，总体还可以，但跟当年的辉煌时期相比有巨大的落差。

龙湾中心区并非成熟新区，因此步行前往万达广场的市民并不多，东西两个入口没多少人，顾客以开车前来为主。

万达广场地下停车场有一定规模，出入口持续有车辆驶入、驶出，但并没有出现排队现象。

东西两座中庭均摆放了游乐、销售业态，没有举行大型活动或展示，客流量并不大。

令人意外的是，万达广场室外步行街——万达金街，一度非常冷清，如今竟有了一定的人气。作为散售商铺且无地下停车场出入口的万达金街，在招商、品牌档次、业态布局等方面与无法比拟室内步行街，却最终成功逆袭，不容易。

由于龙湾以制造业为主，万达广场的客群有不少外来人口，且以蓝领为主，导致万达广场的品牌档次较刚开业时降低了不少，其标志性事件是zara及其多个副牌的集体撤出。

当天中午，万达广场的零售品牌人气普遍客流不大。耐克、阿迪达斯、优衣库等零售主力店品牌均仅零星客流，h&m当时全店仅有一名非裔顾客。李宁、安踏等国产品牌客流量同样不多。

餐饮品牌多数有一半左右的上座率，但没有一家店出现排队现象，包括在其他地方经常需排队的小团圆、贤合庄。相比较之下，麦当劳、肯德基、必胜客等快餐厅人气最旺，也是万达广场少有从开业至今未更换的餐饮品牌。

3楼原先ktv的位置，如今挂上了海底捞的围挡，看来海底捞成了各大商场吸引人气的利器。ktv原有的独立电梯，便于海底捞通宵营业。

东西入口处的两家星巴克，人气普遍一般，东侧稍好一点。此外，万达广场没有其他网红饮品店。

作为温州首家imax、曾多次挤进全国票房前十名的万达影城，如今也没什么人，可能和近期没有热门大片有关。游戏厅内客流量也不大。

地下1层的永辉超市，客流量一般，与其他永辉超市没法比，或是被一路之隔的大润发分流。

当前，茅竹岭以东的龙湾仅有万达广场一座商业综合体。今年，位于万达广场东南方向直线约8公里的温州空港宝龙广场也将建成营业。虽然它规模不大，周边环境一般，距离万达广场也有一定距离，但仍可能截留龙湾滨海片客流。

位于温州目前的市中心大南门，这里本来仅有银泰百货，后来待世贸中心主楼建成后，底下打造世贸时尚中心，但未有起色，最终成为银泰百货世贸店b馆，从而让这家从百货起家的商场有了商业综合体的形态。

大南门作为老城区代表性商圈，本身就有庞大的人口基数，自然人流量不少，而停车场出入口的车流量明显比不上其他商圈。

银泰百货a馆人流量最多的要属1楼的化妆品柜台以及顶楼的餐饮层。受疫情影响，代购出不去，银泰抓住了商业机遇，“美妆节”活动层出不穷，有些一线彩妆品牌活动优惠后的价格不输于国外免税店。

餐饮层的王者花落外婆家，在个别餐厅较为冷清的情况下，外婆家门口熙熙攘攘的人流开始排队等位叫号。

至于其他楼层，本该成为血拼主力军的女装品牌，客流量却不理想，或许受到近年来网购飞速发展的冲击。耐克、阿迪达斯仍有一些客流。

世贸中心主楼底下的银泰百货b馆整体人不多，但是zara人不少，肯德基、星巴克同样人流量不少，周杰伦的奶茶店machi可能是银泰百货b馆人最多的店，毕竟是温州唯一一家。

不过，世贸中心本身较老的设计格局，再加上招商不力，导致地下1层、高楼层、室外商街仍有大量空置，尚未真正发挥市中心商业综合体的作用。

原名大西洋购物中心、大西洋银泰城。瓯海中心区是温州较为成功、成熟的新区，然而银泰百货瓯海店不仅不在成熟区域内，还被瓯海大道高架桥、温丽高速公路包围。

相比较其他商业综合体，银泰百货瓯海店的装修偏弱，影响了视觉效果，降低了客户粘性。

总体来讲，银泰百货瓯海店客流量一般，呈现出西热东冷现象。其中，西侧的永辉超市人流量较大，并带动了周边的肯德基等店，东侧整体来讲冷清很多。

从楼层来看，客流集中在1楼主力店、3楼餐饮区域，2楼客流非常少。其中，1楼的耐克、阿迪达斯、李宁、安踏等品牌有些零星客流，2楼迪卡侬有零星客流，总体上零售品牌人流量都不大。

在餐厅方面，仅有小团圆排队，三百秒高压鱼头新店促销生意还不错，鲜阁坊有些人气，其他大部分餐厅上座率不到一半，就连海底捞也不用排队。当餐饮人气一般，可见银泰百货瓯海店的吸引力并不强。

其实，银泰百货瓯海店不仅主打奥特莱斯错位经营，也引进了银泰西选等跨境电商品牌，尽可能避免同质化。然而，当整座商业综合体的吸引力有限，好的业态“酒香也怕巷子深”。

接下来，瓯海新城商务区底下正在改造中庚·漫游天地商业街区，与银泰百货瓯海店隔了一个住宅小区，届时到底是共享客流，还是被分流，还有待观察。

另外，银泰百货瓯海店向东约3公里的欢乐天地购物中心，虽然规模不大，但今后同样有分流区域客流的可能。

当年，大家吐槽温州商业综合体都位于城市周边的开发中新区，位于鹿城区城西的5050购物中心的开业，不少人感叹温州终于有一家位于成熟区域的商业综合体。

然而这两年，5050购物中心周边的鹿城工业区、黄龙商贸城及多个城中村相继启动拆迁，让这个成熟区域变成一片大工地，5050购物中心成了孤零零的存在。

整体来讲，5050购物中心在上周六中午较为冷清，中午11-12时，地下停车场空车位始终很多。商场南北两侧的入口均冷清，只有个别人员进出。

1楼大堂只有广告位有人，其他场地几乎无人，包括电梯也几乎无人，有些电梯甚至停着等人。外场及内场客户稀少，也直接反映在各个门店中，包括2楼、3楼只看到零星人，比如碰碰车等游玩场地无人，篮球场也只有4、5个孩子在学篮球。6楼电影院入口观察了近20分钟无人进出。

地下1层的超市人不多，收银台只开了一个，有小排队，超市内场人也空阔无比，跟偌大的超市场地相比，显得较为冷清。

5楼餐饮店也少有人，即便是中午饭点，味千拉面、贤合庄、小团圆等知名品牌也只有零星几桌，部分餐饮店关门谢客。曾经人气爆棚的海底捞，中午饭点也有约一半空位，服务员甚至出去招揽客户，格外热情。

当年5050购物中心引进温州第一家海底捞，直接打响了这座商业综合体的知名度，一度人气很高。然而如今，温州市区已有6家海底捞，第7家也在路上了，乐清、瑞安、平阳、苍南也都开了海底捞，今后可能跟星巴克一样遍布。

那么，当海底捞不再是唯一，缺乏其他亮点品牌的5050购物中心，人气也开始有大幅的落差。

当前，鹿城区正重点打造城西生态新城，这里的大拆迁、大工地就是见证。也就是说，再熬个三五年，5050购物中心有望迎来转机。

不过根据规划，西北方向直线约1公里处，也设置了一座商业综合体，传闻已与某国内知名开发商洽谈。若该项目落地，同样不近不远的距离，今后会产生怎样的竞争？

与上述商业综合体相比，这3家规模相对不大，知名品牌不多，影响力相对有限，人气普遍一般或较差。

其中，位于鹿城城西的美美时尚广场，1楼入口处，星巴克约六七个顾客，必胜客、麦当劳顾客更多一些，但1楼中庭没多少人经过，不少人直奔楼上。

2-3楼主要是儿童培训、游乐等业态，稍有一些客流，主要是接送孩子的家长。4楼餐饮区域客流一般。5楼的电影院已关闭。

位于永嘉瓯北置诚广场，置诚广场总体人气一般，客流主要集中在餐厅区域，中午12点后人气开始增加，但各大餐厅上座率不高。除了餐厅之外，其他零售业态仅有零星客流量。

位于永嘉三江商务区的立体城购物中心，总体非常冷清，商铺空置率较高，温州首家真冰场也处于废弃状态。商场5楼如今打造成淘宝直播基地，但商家入驻情况依旧不理想。中午12点过后，少量客流前往餐厅吃饭，仅少数餐厅有零星客流，上座率不高。

这3家商业综合体当前仅辐射周边区域，少有特地远道而来的消费者，因此人气高峰不一定出现在周末白天。不过，置诚广场周边的拆迁、三江商务区周边的工地，或许也会造成一定影响，尚需一段时间培育。

综合上述情况来看，万象城的人气依旧是遥遥领先的存在，吾悦广场、银泰百货世贸店人气也不错，万达广场尚可，其他商业综合体相对较冷清。在温州商业综合体总量并不多的情况下，已呈现出明显的两极分化现象。

为什么这些商业综合体，会呈现出如此之大的差异？楼市温州团队经过讨论、分析后，得出以下几点原因：

1. 招商、运营实力，是一座商业综合体成败的关键。由知名投资商、运营商开发的商业综合体，人气明显更好，全国性的招商资源与运营经验，是其他小规模运营团队无法比拟的。他们甚至能突破地段的限制，在非成熟区域打造一座成功的商业综合体。

2.商业综合体周边的选址很重要。选在成熟地段，在招商、运营能事半功倍。在非成熟地段，或是周边遇上拆迁、改造，若无强大的运营实力，很可能就此沉沦。

3.商业综合体的主力客群是吸引更多白领阶层、中产阶级并非一个区域人口众多、经济实力雄厚，就能支撑起一座商业综合体，而是要更靠近白领阶层、中产阶级。温州核心城区商业综合体稀缺、周边区域较多，一定程度上违反了这个规律，更是造成了商业综合体工作日人流缺失、街头车流大人流小的状况。

4.硬件设施的优化设计与视觉效果，有助于后续运营。其中，一些开发商与运营商不同的商业综合体，本身设计不合理的硬件设施，对其招商、运营带来很大阻力。同时，一些硬件设施装饰、维护不力的商业综合体，少有回头客，甚至周边客群也在流失。

总体来讲，以温州人的消费水平、视野格局、审美标准，中高端的商业综合体更受温州人欢迎。相比较之下，高端的奢侈品购物中心，需要全省乃至更大片区的腹地支撑，温州还需努力。低端的商业设施，不足以形成商业综合体。当前，温州多数中低端的商业综合体，已呈现出明显的疲态，中高端的商业综合体依旧匮乏。

一边，温州不少商业综合体人气不足。另一边，不少温州人始终吐槽温州没地方逛。这也印证了一点：温州不是商业综合体太多，而是好的商业综合体太少，而且布局太分散。

也就是说，当前温州的商业综合体，存在一定的资源错配现象，符合温州人消费需求的并不多，部分商业综合体的选址、硬件设施、团队实力有待商榷，温州人的消费潜力并未得到充分发挥。

因此，楼市温州团队对今后温州商业综合体提出以下建议：

1. 当城市东南西北均有多座商业综合体建成、在建，应原则上暂停这些地方全新大型商业综合体的建设，改为布局社区商业。现有商业综合体周边可预留商业用地、从长计议，避免出现不近不远的商业布局，导致商业综合体之间无法共享客流、仅有竞争关系。

2. 集全市之力于滨江商务区、中央绿轴区域，面对面打造多座商业综合体，以集群形式打造商圈，以人气、共享客流，形成具有引领性的现代化商圈，提升温州消费层次，对周边城市产生影响力。

3. 充分结合城市轨道交通规划，将轨道交通站点与商业综合体、现代化商圈相结合，例如s1线惠民路站、m2线与m3线（规划）交汇处的cbd绿廊。城市快速路规划，应避免高架桥经过商业综合体，否则会割裂城区、破坏商业氛围。

4. 周边新区的商业综合体建设时序，应与新区整体进展同步，而非赶在大规模拆迁之际、新区整体建成之前营业，造成资源浪费。

5.商业综合体项目招商时，应严格筛选开发商、运营商，确保让有实力、有经验的团队进驻，避免失败案例的继续发生。

当二线城市开始引进k11、恒隆广场、太古里、来福士等外资商业综合体，连乐清都有了正大广场，温州市区除万象城外，依旧是与郊县同质的万达广场、吾悦广场、宝龙广场、银泰城。在新经济、新零售的背景之下，想要提升商业品质、影响力与辐射范围，温州势必需要更多新元素。

当“人跟产业走”的城市发展逻辑向着“产业跟人走，人跟配套与环境走”，那么一座城市能给人营造一种怎样的生活，就能吸引到怎样的人，最终吸引到怎样的产业，成就一座怎样的城市。商业综合体、现代化商圈，不仅是一座城市至关重要的生活配套，更是这里市民的精神领地。

因此，对于“满足不了温州人的温州城”来讲，接下来引进怎样的商业，某种程度上也决定着温州能留住并吸引怎样的人，最终向着怎样的方向发展。

今年，印象城mega、宝龙广场即将开业，再加上滨江万象城、远洋广场、鹿城广场、国鸿中心、印象汇等商业综合体的建设，大家认为今后谁将脱颖而出？欢迎留言讨论。

印象城mega、宝龙广场施工进展

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